2lumpsofsugar (2lumpsofsugar) wrote,
2lumpsofsugar
2lumpsofsugar

РЕМОНТ КВАРТИРЫ: арендатор VS арендодатель



Как говорится, о наболевшем:) с подачи одного из моих френдов на Facebook, который написал пост о том, как выглядит "свежий ремонт" в квартире под сдачу глазами арендатора и глазами арендодателя. И прилагаю иллюстрации к его посту:



Сразу оговорюсь, что в трактовании фото возникли разночтения. Вариант с голубыми обоями, как оказалось, тоже "свежий ремонт", но в силу аляповатости расцветок мой глаз его как ремонт не воспринял. Т.е. В ряде случаев арендатора пугают не убитые квартиры, а безвкусные интерьеры и отделка. Но всё же вернемся к понятию "ремонт", а вкусовщину временно отставим в сторону.

Понятное дело, что спрос первичен, особенно в нынешней экономической ситуации (2015-2016 гг.). Не понравится арендатору квартира - он ее не снимет. Когда предложение в разы превышает спрос, у арендатора есть прекрасная возможность повыбирать и поторговаться. И, разумеется, за одну и ту же цену предпочтительней для него будет вариант с ремонтом, чем хорошо поюзанная потрепанная жилплощадь - при одинаковых вводных (месторасположение, транспортная доступность, этаж и т.п.). Но стоит ли арендатору "раскатывать губу" и ожидать свежий ремонт в арендуемой квартире как непременное условие - за среднерыночную цену для такого типа квартир? Подобные запросы и претензии я нередко слышу и вижу от потенциальных арендаторов в соцсетях и на форумах.

Посмотрим на подобные запросы арендаторов глазами арендодателя. Пусть речь пойдет о среднестатистической "двушке" в Москве - среднеудаленной от метро, в доме 1970х-1980х гг. Стоимость полноценного ремонта (включая санузел, замену полов, проводки, оконных блоков, установку межкомнатных дверей) с бюджетными отделочными материалами, разумеется, силами профессиональной ремонтной бригады, в конце 2014 - начале 2015 г. была близка к 1 млн рублей. Новая кухонная мебель (бюджетный вариант) + минимальная техника (плита, посудомоечная машина) - дополнительно 100 000+ руб. Допустим, часть техники и мебели остается из старой жизни - стиральная машина, телевизор и т п. Сдать такую квартиру можно за 40 000 руб. Можно попробовать назначить цену на 3-5 тысяч выше, но искать арендатора придется дольше и, скорее всего, придется цену сбавлять. Итого потраченный в 2014 г. миллион на полноценный ремонт (его в любом случае придется делать после очередного арендатора) окупился бы только через 2 года. Т.е. Только в ноль вы бы вышли через 2 года. Считайте, эти 2 года "жильцы" живут в вашей квартире бесплатно... Еще неплохо бы уплатить государству налог с дохода от сдачи квартиры. А ТЕПЕРЬ САМОЕ ИНТЕРЕСНОЕ!

За 2 года жильцы-арендаторы способны "убить" свежий ремонт в снимаемой квартире практически полностью. Да, это произойдет не в 100% случаев, не в 90%, и даже не в 70%. Но будет ли вам легче от того, что вы попадете в 40-50% "попавших" на ремонт? Причем я не имею в виду случаи, когда в 1-комнатной квартире посменно живет 15 гастарбайтеров. За 2 года "однушку" или "двушку" могут убить 2 вполне себе благопристойные на вид барышни или молодые женщины, которые не используют снимаемую квартиру как притон. "Хорошие знакомые" ваших друзей могут привести снимаемую квартиру в такое состояние, как будто в ней проживало в два раза больше ваших недоброжелателей, а попытки каким-то образом урегулировать убытки будут обречены на провал. Составление договоров аренды и санкции за порчу имущества - отдельный вопрос, возможно, в ряде случаев они способны обезопасить арендодателя от некоторых убытков. Но вы же не будете подавать в суд за пятно на обоях или царапины на полу? А чтобы избавиться от пятна, обои придется переклеивать. А чтобы их переклеить, нужно освободить комнату от в том числе габаритной мебели, которая не проходит за дверь, снять потолок, если он у вас натяжной, затем натянуть его вновь (фактически заплатить за потолок, который висел бы еще и висел, второй раз...).

В итоге небольшой косметический ремонт, как считают многие, кто никогда не занимался ремонтом и не оплачивал его, выливается в значительно большую сумму, чем изначально предполагалось и чем рассчитывает арендатор, компенсируя порчу имущества, если такое вообще случится. Потому что арендатор, как правило, считает, что ежемесячная арендная плата - это такая внушительная сумма, которая с лихвой компенсирует и все затраты хозяина квартиры на ремонт, и обеспечивает ему вкусную и богатую жизнь на многие годы.

Наше "скорбное" повествование близится к концу:) допустим, ваши квартиросъемщики съехали через 2-3 года, не убив квартиру полностью, и она все еще пригодна для сдачи. Но уже не выглядит свежеотремонтированной - тут царапины на кухонном гарнитуре, там следы на обоях, здесь царапины или потертости на полу... Для некоторых арендаторов это будет повод повертеть носом и попросить скидку. А уж после еще 2-3 лет сдачи, будьте уверены, квартиру придется частично или полностью ремонтировать. Вот и посчитайте, сколько средств от 5-летней сдачи квартиры вам придется потратить на ее ремонт; дай Бог 3 года из 5 вы будете получать доход. Это не считая возможных расходов на текущий ремонт в квартире, когда придется менять вышедшую из строя бытовую технику или платить за сантехнические или иные работы).

У этой "басни" 2 морали.
1) Сдача одной небольшой квартиры - не такое уж выгодное предприятие, как это может показаться. Арендаторам, конечно же, все стоны трудности и риски арендодателей "по барабану". Их дело - вовремя вносить арендную плату и не нарушать условий договора. Но очевидно одно: в Москве сдача в наем жилья эконом-класса приносит ощутимый доход только в том случае, если сдаешь несколько квартир, в идеале больше двух.
2) Потенциальным арендаторам не стоит иметь завышенных ожиданий от жилья эконом-класса. Конечно, большинство вопросов прекрасно регулирует сам рынок недвижимости. Но если ты хочешь снять квартиру со свежим, "хрустящим" ремонтом, будь готов за это платить выше среднего по рынку. Либо делай ремонт в съемном жилье самостоятельно, предварительно согласовав этот вопрос с арендатором. Потому что представления о ремонте у всех разные.
Tags: Москва, быт, деньги, из опыта, люди, так-то вот
Subscribe
promo 2lumpsofsugar july 17, 06:01 41
Buy for 20 tokens
Уже не первый год столицу активно реконструируют в рамках программы "Моя улица". В этом году все, чья жизнь так или иначе связана с центром Москвы, ощутили все "прелести" реконструкции на себе. Пробки, перегороженные тротуары, строительная пыль... Нервы у многих на пределе. Итак, поиск клада
  • Post a new comment

    Error

    Anonymous comments are disabled in this journal

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

  • 15 comments